TEKNİK BAKIM VE ONARIM
Teknik bakım ve onarım: arızayı beklemeden önlemek
Teknik bakım ve onarım, bir binadaki mekanik, elektrik ve sıhhi tesisat sistemlerinin planlı aralıklarla kontrol edilmesi, aşınan parçaların arıza çıkmadan değiştirilmesi ve oluşan arızalara tanımlı sürede müdahale edilmesidir. Planlı bakım, reaktif onarıma göre hem daha ucuz hem daha az kesintilidir.
Bakımı ertelenen bir sistem arıza çıkardığında maliyet yalnızca onarım değildir: faaliyet durur, kiracı şikâyeti gelir, acil müdahale primi ödenir. Planlı bakım bu üç kalemi birden düşürür.
Neleri kapsıyoruz
Mekanik
- Isıtma-soğutma grupları, kazan ve chiller kontrolü
- Pompa, hidrofor ve genleşme tankı bakımı
- Sıhhi tesisat, pis su hattı ve yağmur suyu tahliyesi
- Yangın tesisatı hattı, sprinkler ve hidrant kontrolü
Elektrik
- Ana dağıtım panosu, kompanzasyon ve sigorta kontrolleri
- Jeneratör periyodik çalıştırma, yük testi ve yakıt takibi
- UPS ve kesintisiz güç sistemleri
- Aydınlatma, priz hatları ve topraklama ölçümleri
Bina sistemleri
- Asansör bakım takibi ve muayene randevusu koordinasyonu
- Otopark havalandırma ve duman tahliye sistemleri
- Yangın algılama panelleri ve alarm testleri
- Kartlı geçiş, bariyer ve otomatik kapı mekaniği
Planlı bakım mı, arıza çıkınca onarım mı?
| Kriter | Planlı (koruyucu) bakım | Reaktif (arıza sonrası) onarım |
|---|---|---|
| Maliyet | Öngörülebilir, bütçelenir | Değişken, acil prim eklenir |
| Kesinti | Planlı ve mesai dışına alınabilir | Plansız, faaliyet sırasında |
| Ekipman ömrü | Uzar | Kısalır |
| Yedek parça | Önceden temin edilir | Bulunamayabilir, bekleme uzar |
| Yasal uyum | Takvim tutulur | Kontrol tarihi kaçabilir |
Pratikte ikisi birlikte yürür: planlı bakım arıza sayısını düşürür, kalan arızalar için tanımlı müdahale süresi devreye girer.
Müdahale süresi ve çalışma düzeni
- Acil (güvenlik riski / faaliyet durdu): sıraya girmeden yönlendirilir, 24 saat içinde sahada müdahale planı.
- Yüksek öncelik (konfor kaybı): aynı hafta içinde planlanır.
- Planlı iş: bakım takvimine yazılır, tarih önceden bildirilir.
- Gürültülü ve tozlu işler mesai dışına veya hafta sonuna alınır; kullanımdaki binada faaliyet durdurulmaz.
Sık sorulan sorular
Ekipmana göre değişir: HVAC filtreleri genellikle 1-3 ayda bir, jeneratör aylık çalıştırma testi, asansör aylık bakım, yangın tesisatı ve iş ekipmanları ise mevzuat gereği yılda en az bir kez kontrol edilir. Bakım takvimi keşifte ekipman envanterine göre çıkarılır.
Standart sözleşmede işçilik ve sarf malzeme (filtre, conta, yağ) dâhildir; ana ekipman parçaları önceden onaylı birim fiyat listesinden faturalanır. Parça dâhil sözleşme de kurulabilir, bu durumda aylık bedel yükselir.
İç ekip günlük operasyonu yürütüyorsa, dışarıdan alınan bakım genellikle uzmanlık gerektiren sistemlerde (chiller, jeneratör, yangın, asansör) ve yasal periyodik kontrollerde kullanılır. İki modeli birlikte kurgulamak mümkündür.
Her talep kayıt altına alınır; yapılan iş, harcanan malzeme ve süre aylık raporda görünür. Böylece hangi ekipmanın tekrar tekrar arıza verdiği ortaya çıkar ve yenileme kararı veriye dayanır.
Son güncelleme: 30 Temmuz 2026
İLGİLİ SAYFALAR
Bakım planınızı çıkaralım.
Keşif ücretsizdir ve sizi bağlamaz.